تحلیل رشد قیمت مسکن در30 سال گذشته و سه عامل تعیین کننده رونق آن - مهدی روانشادنیا*

سیکل های مسکن نشان دهنده یک دوره چهار تا پنج ساله برای ثابت ماندن قیمت ها است و در این دوره از تورم عقب می ماند و بعد در یک دوره 6 ماهه تا یک ساله رشد جهشی دارد.
این روند 30 ساله نشان می دهد که تورم در کشور حدود 20 درصد بوده و تورم قیمت مسکن 21 درصد ثبت شده است؛ یعنی تفاوت معنی داری با تورم عمومی ندارد اما رفتار جهشی مسکن و اتفاقات حباب گونه باعث می شود که عده ای فرصت طلب در آن دوره وارد بازار شوند و به نام قشرسوداگر بازار مسکن شناخته می شوند که رفتاری متفاوت با قشر مصرف کننده دارند.
مصرف کننده مانند افرادی که ازدواج می کنند یا پولی بدست می آورند و می خواهند خانه ای بخرند، همیشه در بازار حضور دارند؛ البته ممکن است در دوره هایی ترغیب شوند که بیشتر وارد بازار شوند اما اینگونه نیست که از بازار کاملا خارج شوند.
رفتار قشر سوداگر نیز اینگونه است که در ابتدا یا اواسط دوره 6 ماهه وارد می شوند و جهش را تشدید می کنند و سپس از بازار بیرون می روند.
منابع مالی و میزان تزریق پول دربازار مسکن کمک می کند که قشر سوداگر چنین رفتاری را از خود نشان دهد، عواملی در تقاضا و عرضه می تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد که شامل تقاضا قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، قیمت تمام شده مسکن، قیمت کارگر، میزان تورم عمومی کشور و ... است.
سمت عرضه کمترین تاثیر را در تشکیل سیکل های بازار مسکن در کشورما دارد، یعنی پارامترهای سمت عرضه تعیین کننده در قیمت تمام شده مسکن نیست اما سطح تقاضا تعیین کننده در بازار مسکن است.
یکی از عوامل سطح تقاضا این است که منابع مالی دست چه افرادی است و چگونه تقسیم می شود.
منابع مالی در اختیار دو گروه است؛ یکی مصرف کننده و دیگری سوداگر که در سال 91 و همچنین سال 86 چنین اتفاقی رخ داد و در این سال همه بانک ها وام مسکن دادند که با نرخ های بهره بالایی اعطا می شد، اما کسی که وارد بازار سوداگرانه مسکن می شود، وامی با نرخ سود 20 درصد دریافت می کند، اما مطئمن است که در مدت 6 ماه 100 درصد سود می کند و از این بازار خارج می شود.
این کار نوعی تامین مالی است که در اختیار این قشر قرار می گیرد و با کمترین منابع مالی آورده 100 درصد سود می کند.
اما رفتار گروه مصرف کننده این گونه است که کاری ندارد حضور در بازار مسکن چقدر بهره مالی دارد و بیشترین تمرکزش براین است که چند درصد از ارزش ملکی که می خواهد بخرد را می تواند جبران کند.
نگاه این گروه به سمتی است که به بطور نمونه با 200 میلیون ریال وام دریافتی به قیمت متوسط 45 میلیون ریال زمین در تهران، می تواند پنج متر زمین خریداری کند، اما امروز وام ها به یک میلیارد و 600 میلیون ریال (160 میلیون تومان) نیز رسیده و با این میزان می تواند با همین قیمت متوسط یعنی 40 متر زمین خریداری کند و این موضوع برای قشر مصرف کننده، تعیین کننده است.
بازار تهران و شهرهای دیگر به سه گروه از نظر قشر مصرف کننده تقسیم می شوند که عبارتند از خانه های لوکس و گران قیمت در مناطق شمال شهر تهران که به طور عمده واحدهای بالای 150 مترمربع زیربنا دارند و مصرف کننده آن افراد خاصی بوده و سوداگران بیشترین تاثیر را در این قسمت بازار دارند، زیرا تغییر قیمت ها در این قسمت بازار، تاثیر فراوانی دارد.
اطلاعات نشان می دهد که در سال های گذشته بیشتر ساختمان سازی در تهران در این لایه قرار داشته است؛ یعنی همه سازنده ها به دلیل بازده اقتصادی که وجود داشته به ساختمان سازی در مناطقی روی آورده اند که سود بیشتری داشته، در نتیجه با اشباع بازار در این مناطق روبرو هستیم.
لایه دیگر، قشری فقیر در جنوب شهر است که کم درآمدها به حساب می آیند و می توان گفت که با ساختمان سازی مسکن مهر پاسخگویی به بخشی از تقاضای این قشر برطرف شده و چنانچه مهاجرت و حاشیه نشینی در آن رخ داده، اما بخشی از بازار ساختمان سازی برای افراد کم درآمد با مسکن مهر مرتفع شده است اما تقاضا هنوز وجود دارد.
البته برای تحریک بازار دولت باید سه اقدام انجام دهد و در صورتی که این کارها همزمان انجام شود، جهشی در ساختمان سازی مسکن در یک سال آینده و به تبع آن رشد اقتصادی خواهیم داشت.
تنوع بخشی به ارایه تسهیلات مسکن یکی از این راهکارها است، یعنی وقتی بانکها می توانند با عدد و سودی مناسب تسهیلات بدهند، قشر سوداگر در شمال تهران برای ساخت خانه های لوکس وارد می شود و می تواند عاملی برای تحریک بازار باشد.
دومین اتفاق خوش آیند برای بازار مسکن، کاهش نرخ سود بانکی است که می تواند اقشار متوسط جامعه ای که بخشی از درآمد خود را از محل سود بانکی تامین می کند، به این نتیجه رسیده که صرفه اقتصادی ندارد و باید سرمایه خود را از بانک ها خارج و به سمت بازار مسکن روانه کند که دولت درآستانه زمینه چینی برای انجام چنین کاری است.
امروز نقطه عطف در بهبود فضای مسکن سازی است و چنانچه روند پس انداز بلندمدت در بانک ها در سه ماهه نخست امسال را بررسی کنیم، درمی یابیم که از بهمن 94 تا خردادماه 95 روندی کاهشی داشته است.
آمارها نشان می دهد در ایران 88 درصد سرمایه های خانوار در بخش ساختمان سرمایه گذاری می شود و پول های سرگردان در کشورما جایگزین دیگری ندارد و به طور قطع به این سمت سوق داده خواهد شد، زیرا صنعت قابل اعتنایی در این زمینه نیست، پس سرمایه ها وارد بخش ساختمان و مسکن می شود.
متخصصان براین باورند که عامل ترغیب کننده بخش کم درآمد برای ورود به این بازار، می تواند افزایش تسهیلات بانکی و افزایش دوره بازبازپرداخت آن به نوعی که بازپرداخت ماهیانه این تسهیلات کم شود، باشد.
چنانچه سه اتفاق همزمان رخ دهد، یعنی تنوع روش های مالی برای قشر سوداگر، کاهش نرخ بهره بانکی سپرده گذاران و افزایش دوره بازپرداخت وام ها، معتقدم نه تنها افزایش قیمت خواهد داشت، بلکه در سال آینده با جهشی قیمتی در ساختمان روبرو خواهد شد. البته مقاومت در برابر اجرای این سه مورد وجود داشته و دارد اما بازار مسکن در نقطه عطف تاریخی حداقل یک دهه گذشته قرار گرفته است.
برخی براین اعتقادند که فقط باید تقاضای مصرفی را برطرف کنیم اما واقعیت این است که سوداگران نقش بسیار مهمی در سیکل تولید و قیمت مسکن در سال های گذشته داشته اند و در آینده خواهند داشت.
.............................................................................................
* استاد دانشگاه و عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران