نزول ۲۰ درصدی قیمت وام مسکن در پاییز

به گزارش همشهری، آمار‌ها نشان می‌دهد با وجود آنکه شورای پول و اعتبار سقف پرداخت وام مسکن را افزایش داده،‌ اما مقدار خرید وام مسکن نسبت به پارسال فقط 2درصد رشد کرده است. اگرچه حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن که به اوراق تسه در فرابورس معروف است، از سوی بانک مسکن افزایش یافته اما در حجم خرید یا تعداد برگه‌های خریداری شده از سوی مردم تفاوت معنی‌داری دیده نمی‌شود.

پارسال در همین مدت سرمایه‌گذاران 7.7میلیون برگه اوراق تسهیلات مسکن خریداری کرده بودند که این مقدار امسال با 2درصد رشد به 7.8میلیون برگه رسیده است، این در حالی است که سال قبل سقف وام مسکن 35میلیون تومان بود ولی امسال این مقدار به 100میلیون تومان رسیده است اما این میزان رشد معاملات هنوز نشان نمی‌دهد که همزمان با افزایش سقف تسهیلات جذابیت برای خرید وام مسکن هم افزایش یافته است.

برخی تحلیلگران بر این باورند که با توجه به آنکه میانگین قیمت یک آپارتمان با مساحت متوسط در شهر تهران 300میلیون تومان است، این مقدار وام یک‌سوم از مبلغ اولیه یک آپارتمان کوچک را با نرخ 17.5درصد تأمین می‌کند در شرایطی که در اقتصاد‌های توسعه‌یافته حتی تا 90درصد قیمت ملک با نرخ بهره کمتر از 5درصد به متقاضیان پرداخت می‌شود.

با وجود این تحلیل‌ها، اقتصاد‌دان‌ها اکنون 2دسته‌اند؛ برخی تحلیل می‌کنند که پرداخت وام 100میلیون تومانی با نرخ 17.5درصد و با اقساطی در حدود یک میلیون تومان دردی را از مردم دوا نمی‌کند چرا که رکود اقتصادی قدرت خرید مردم را کاهش داده و خانواده‌ها در عین حال که قادر نیستند وجه اولیه (یعنی همان دوم‌سوم باقیمانده) را تأمین کنند بلکه توان بازپرداخت اقساط سنگین وام مسکن را هم ندارند و از سوی دیگر برخی دیگر از اقتصاد‌دان‌ها عامل رشد نکردن حجم معاملات را ناشی از رکود حاکم بر بخش مسکن می‌دانند.

در چنین شرایطی اما مدیر ابزار‌های نوین مالی یکی از راهکار‌های افزایش توان مردم را برای باز پرداخت اقساط وام مسکن افزایش تعداد اقساط می‌داند اما تأکید می‌کند بانک مسکن به‌دلیل محدودیت منابع‌اش توان پرداخت وام‌های 30ساله را ندارد. براساس آنچه چند‌ماه پیش شورای پول و اعتبار تصویب کرده بود اکنون به غیر از بانک مسکن بانک‌های دیگر هم مجازند به مردم وام مسکن بدهند اما هنوز بانک مرکزی خبری در این‌باره اعلام نکرده است.

علیرضا توکلی کاشی، مدیر ابزار‌های نوین مالی فرابورس در پاسخ به این پرسش که آیا اوراق تسهیلات مسکن مقرون‌به‌صرفه است و آیا مردم قدرت بازپرداخت اقساط وام مسکن را دارند یا خیر؟ گفت: اگر توقع داشته باشیم که سقف تسهیلات وام مسکن رشد کند و در عین حال همزمان قدرت خرید مردم هم افزایش پیدا کند، ناگزیر باید تعداد اقساط برای بازپرداخت وام هم افزایش پیدا کند.
مدیر ابزار‌های نوین مالی فرابورس افزود: در واقع برای اینکه اثر افزایش مبلغ اقساط خنثی شود باید مدت بازپرداخت اقساط وام هم طولانی‌تر شود.

او با اشاره به اینکه معمولا در بیشتر نقاط دنیا تعداد اقساط وام مسکن زیاد و طولانی است اما در ایران 2موضوع مانع از افزایش تعداد اقساط وام مسکن شده است، گفت: ما در ایران به 2دلیل نمی‌توانیم مدت بازپرداخت اقساط وام مسکن را زیاد کنیم؛ یکی اینکه بانک مسکن توان پرداخت وام‌های بلندمدت را ندارد و دیگر اینکه چون نرخ بهره بالاست افزایش مدت زمان بازپرداخت اقساط خیلی تأثیری برای مردم ندارد. به گفته او، بانک مسکن منابع بلندمدت ندارد که بتواند وام 30ساله پرداخت کند.

او با اشاره به اینکه در دنیا نرخ بهره عموما کمتر از 5درصد است، ادامه داد: مشکل شماره 2 این است که اگر با نرخ بهره کمتر از 5درصد مدت بازپرداخت را طولانی کنید، مبلغ اقساط هم واقعا کاهش پیدا می‌کند اما در کشور‌هایی که نرخ بهره در آنها بالاست مانند ایران که نرخ بهره بین 12تا 18درصد است، مدت بازپرداخت اگر از 10سال بیشتر شود مبلغ اقساط خیلی کاهش پیدا نمی‌کند.

توکلی اضافه کرد: مثلا اگر وام 10ساله را دو‌برابر کنید و مدت زمان بازپرداخت آن را 20ساله، اقساط این نوع وام نصف نمی‌شود، درصورتی که این توقع وجود دارد که مقدار قسط هم نصف شود اما شاید فقط 10درصد از مبلغ قسط کم شود.مدیر ابزار‌های نوین مالی فرابورس در توضیح دلایل این موضوع تصریح کرد: به‌دلیل اینکه نرخ بهره در ایران بالاست با افزایش تعداد اقساط تغییر معنی‌داری در مبلغ اقساط نمی‌افتد. این دو موضوع باعث می‌شود که ما در ایران نتوانیم مبلغ اقساط را خیلی کاهش دهیم.

او در پاسخ به این انتقاد که اساسا پرداخت چنین وام‌هایی نمی‌تواند مشکلات مردم را برای خرید خانه رفع کند، گفت: این موضوع را قبول ندارم چرا‌که اگر مردم از نظر مالی توان بازپرداخت اقساط را داشته باشند و مقدار اولیه مورد نیاز برای خرید خانه را نیز پس‌انداز کرده باشند، قطعا برای خرید اقدام می‌کنند. او افزود: اینکه قدرت اقتصادی مردم تحت‌تأثیر تورم‌های بالا کاهش پیدا کرده، حرف درستی است ولی اینکه مردم مصرف‌شان را در بخش مسکن عقب‌انداخته باشند، خیلی به این موضوع مربوط نمی‌شود.

مدیر ابزار‌های نوین مالی فرابورس توضیح داد: اگر پس‌انداز مردم به حد قابل‌قبولی برسد و احساس کنند که هزینه‌ای که برای اقساط وام مسکن پرداخت می‌کنند در مقابل اجاره خانه مقرون‌به‌صرفه است، مطمئنا خانه را خریداری می‌کنند.او تأکید کرد: به هر حال مردم هنوز به آن احساس نرسیده‌اند و تا به این درجه نرسند، قاعدتا برای خرید خانه اقدام نمی‌کنند. او در پاسخ به این پرسش که آیا بانک‌های دیگر قرار است که وام مسکن منتشر کنند یا خیر؟ گفت: برای این کار بانک‌ها باید به بانک مرکزی مراجعه کنند و من در این‌باره که آیا بانک‌های دیگر به بانک مرکزی مراجعه کرده‌اند یا خیر اطلاعی ندارم.