علایم تغییر فاز در بازار مسکن

به گزارش نمایه بانک ، به نقل از روابط عمومی بانک مسکن، بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: هم اکنون دو سیگنال مهم تغییر فاز در بازار مسکن نسبت به ماه های گذشته پر رنگ تر شده است که یک علامت مربوط به «بازار ساخت و ساز» و علامت دیگر مربوط به «بازار معاملات مسکن» است.

وی با بیان اینکه تغییر فاز در بازار مسکن در دوره فعلی از ناحیه تقاضای مصرفی و خانوارهای عمدتا با سطح درآمدی متوسط آغاز شده است، خاطر نشان کرد: هر چند به رغم بروز برخی اتفاقات همچون تصویب مالیات های جدید در حوزه ساخت مسکن (مالیات از ساخت واولین فروش واحدهای مسکونی که با واکنش منفی سازندگان و برخی کارشناسان مواجه شد) این تصور ایجاد شد که بازار ساخت و ساز در اولین گام های تغییر فاز به رونق و خروج از دوره رکود متوقف خواهد شد و یا تا حد زیادی از سرعت حرکت سازندگان در بازگشت به فعالیت های ساختمانی کاسته می شود اما تاثیر این رویدادها به حدی نبوده است که ساخت و سازهای مسکونی را به دوره رکود بازگرداند.

ملکی با بیان اینکه همین اتفاق در بازار معاملات خرید و فروش مسکن نیز مشاهده می شود خاطر نشان کرد: هم اکنون عمده معاملات خرید و فروش در بازار مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی انجام می شود و بیشترین خریداران حاضر در بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی خریداران مصرفی هستند؛ این در حالی است که مساحت ۳۶ درصد واحدهای مسکونی استان تهران در سال ۹۵ بین ۵۱ تا ۷۵ مترمربع بوده است هر چند به نظر می رسد حجم نیاز به واحدهای مسکونی کوچک و میان متراژ بیش از این میزان باشد و سازندگان واحدهای مسکونی برای به دست آوردن بازار مناسب در دوره رونق باید خود را مکلف به ساخت واحدهای مسکونی مصرفی،کوچک متراژ و با سطح متوسط مساحت (میان متراژ) کنند.

وی دومین علامت تغییر فاز در بازار مسکن از ناحیه معاملات خرید و فروش ملک را بروز نوسانات قیمتی در این بازار اعلام کرد و گفت: تغییرات تورم مسکن در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل در تهران نشان می دهد هم اکنون نوسانات قیمتی در بازار مسکن آغاز شده است هر چند این نوسانات به هیچ وجه افزایش غیرمنطقی و جهش گونه قیمت مسکن تلقی نشده و در حکم افزایش نامتعارف قیمت ها و بروز رونق تورمی مشابه سال های میانی دهه 80 و سال های ابتدایی دهه 90 نیست.

وی با بیان اینکه در مقطع زمانی حاضر به چند دلیل عمده احتمال جهش قیمتی در بازار مسکن منتفی است بی توجهی تعداد قابل توجهی از خریداران مسکن به سطح قیمت های پیشنهادی فروشندگان متوهم مسکن را بهترین استراتژی برای حفظ آرامش قیمتی در بازار معاملات واحدهای مسکونی اعلام کرد.

ملکی گفت: هر چند نوسانات قیمتی در بازار مسکن آغاز شده و به نوعی می توان این نوسانات را نشانه ای از تغییر فاز از دوره رکود به رونق معاملات مسکن دانست اما این موضوع به معنای ضرورت تعجیل در امر خرید مسکن از سوی خریداران به جهت وجود احتمال وقوع جهش قیمت در بازار مسکن نیست.

وی افزود: با وقوع برخی تحرکات قیمتی در بازار مسکن در برخی مناطق تهران طی ماه های اخیر، گروه هایی از خریداران مسکن با این سوال مواجه شده اند که مبادا بازار مسکن با شوک قیمتی مواجه شود و آن ها در ماه های آتی موفق به خرید مسکن نشوند؛ این در حالی است که در چنین شرایطی، برخی از فروشندگان و مالکان نیز با برخی استدلالات غیرواقعی، سطح قیمت های پیشنهادی خود را برای فروش ملک افزایش داده اند و این تصور در برخی افراد ایجاد شده است که در صورت تاخیر در خرید مسکن در آینده با شوک های قیمتی مواجه خواهند شد.

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: هرچند افزایش نسبی و تدریجی قیمت مسکن در سال جاری، قابل انتظار و منطقی است اما این انتظارات به معنای ضرورت تعجیل در خرید مسکن با سطح نامتعارف قیمت از سوی متقاضیان نیست.

وی با بیان اینکه در شرایط فعلی به متقاضیان توصیه می شود تنها از فروشندگان منصف و واقع بین واحد مسکونی مورد نظر خود را خریداری کنند، گفت: عوامل مهمی همچون حجم قابل توجه و انباشته واحدهای مسکونی خالی از سکنه، شیب ملایم نرخ تورم، سطح بنیه مالی و قدرت خرید خانوارها، بالا بودن نرخ های سود بانکی و حفظ جذابیت بازار پول برای سرمایه گذاران و ...بروز شوک قیمتی در بازار مسکن در شرایط فعلی را به موضوعی بعید و دور از ذهن تبدیل کرده است.